Дата публикации: 29.07.22
Коммерческая недвижимость традиционно рассматривается как надёжный инструмент для вложений. Среди её форматов торговые площади занимают особое место: они востребованы бизнесом, приносят регулярный доход от аренды и сохраняют ценность даже в условиях колебаний рынка. Однако, как и любой инвестиционный инструмент, такие вложения имеют не только преимущества, но и риски.
1. Почему инвесторы выбирают торговые площади
Стабильный денежный поток
Аренда торговых помещений формирует регулярный доход, особенно если договоры заключены на длительный срок с надёжными арендаторами.
Защита от инфляции
Многие контракты предусматривают индексацию арендной платы, что позволяет инвестору сохранить доходность даже при росте цен.
Высокий спрос
Даже в период экономических трудностей торговые площади остаются востребованными: бизнесу нужны места для продаж и контакта с клиентом.
Рост стоимости объекта
Помимо арендного дохода инвестор получает прибыль за счёт роста рыночной стоимости недвижимости.
2. Факторы, влияющие на доходность
- Локация: объекты в центральных районах или у крупных транспортных узлов приносят более высокий доход.
- Класс торгового центра: в престижных ТРЦ арендаторы готовы платить выше, чем в районных.
- Tenant-mix: сочетание якорных арендаторов и сетевых брендов повышает стабильность потока клиентов.
- Сроки аренды: долгосрочные договоры снижают риски, но ограничивают возможность быстрой смены арендатора по более высокой ставке.
- Экономическая ситуация: кризис может снизить платежеспособность арендаторов и увеличить долю вакантных площадей.
3. Доходность инвестиций
В среднем торговые площади приносят инвесторам от 6 до 12 % годовых в зависимости от локации и формата объекта. В премиальных сегментах доходность ниже, но стабильнее. В районных и новых ТЦ доходность выше, но возрастает риск простоев.
4. Основные риски
Вакантность помещений
Если арендаторы съезжают, объект теряет доход. Особенно это критично для небольших инвесторов, владеющих одной или двумя площадями.
Снижение трафика
Популярность торговых центров меняется. Если ТЦ теряет привлекательность из-за конкуренции или неудачной концепции, падает поток покупателей и арендаторы уходят.
Финансовые трудности арендаторов
Даже известные бренды иногда закрывают магазины или сокращают сеть. Это может привести к задержкам с оплатой или разрыву договора.
Высокая конкуренция
В городах с перенасыщенным рынком инвестору сложнее сдавать площади по выгодной цене.
Затраты на содержание
Помимо дохода, владелец несёт расходы на ремонт, коммунальные платежи и эксплуатацию. При долгих простоях они ложатся на инвестора.
5. Как снизить риски
- тщательно анализировать локацию и трафик;
- отдавать предпочтение объектам с надёжными якорными арендаторами;
- распределять инвестиции между несколькими площадями или объектами;
- учитывать перспективы развития района (строительство метро, жилых комплексов, транспортных развязок).
6. Тренды рынка инвестиций
В последние годы всё больше внимания уделяется mixed-use проектам — объектам, где торговая функция сочетается с офисами, жильём и развлечениями. Для инвесторов это дополнительная гарантия трафика и более диверсифицированная модель доходов.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — аренда торговых площадей и инвестиции
